Immobilien als Investition: lohnende Geldanlage oder großes Risiko?

Geprüft am 09.10.20263 QuellenLesezeit 4 Minuten

Inhalt dieser Seite

Betongold: Warum Immobilien so beliebt sind
Selbst nutzen: Kaufen oder mieten?
Vermieten: So rechnest du die Rendite
Steuerliche Vorteile für Vermieter
Die wichtigsten Risiken
Häufige Fragen

Kurz beantwortet

Eine Immobilie kann sich lohnen, ist aber keine sichere Bank: Preise, Zinsen und Mieten schwanken, und das Geld steckt in einem einzigen, schwer verkäuflichen Objekt.
Entscheidend ist die Mietrendite nach allen Kosten, nicht der Kaufpreis allein. Die Bruttomietrendite ist Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100.
Vermieter können das Gebäude steuerlich abschreiben: meist 2 % pro Jahr, bei Fertigstellung ab 2023 3 %, bei Neubauten mit Baubeginn ab Oktober 2023 bis September 2029 auch degressiv 5 %.
Größte Risiken: hohe Kreditbelastung bei Einkommensverlust, steigende Anschlusszinsen, Instandhaltung, Leerstand und Mietausfall.

Betongold: Warum Immobilien so beliebt sind

Immobilien gelten als greifbare Sachwerte. Wer selbst einzieht, spart die Miete; wer vermietet, erzielt laufende Einnahmen und profitiert langfristig vielleicht von einer Wertsteigerung. Viele Käufer verbinden mit dem Eigenheim außerdem Sicherheit im Alter. Doch die Jahre seit 2022 haben gezeigt, dass auch Immobilienpreise fallen können, wenn die Zinsen schnell steigen. Ob sich eine Immobilie lohnt, hängt deshalb stark vom einzelnen Objekt, dem Preis und deiner Finanzierung ab.

Selbst nutzen: Kaufen oder mieten?

Ein häufiges Argument lautet: Miete ist verlorenes Geld. Das stimmt nur halb. Auch Eigentümer haben „verlorene“ Kosten: Kreditzinsen, Instandhaltung, Grundsteuer, Versicherungen und die Kaufnebenkosten. Ein fairer Vergleich stellt diese Kosten der Kaltmiete gegenüber und berücksichtigt, dass ein Mieter sein Eigenkapital anderweitig anlegen kann.

Eine grobe Orientierung gibt der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Je höher der Faktor, desto eher ist Mieten günstiger. Kaufen lohnt sich typischerweise eher, wenn du lange am selben Ort bleiben willst, die Finanzierung auch bei einem Einkommensrückgang tragen kannst und der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete nicht zu hoch ist.

Vermieten: So rechnest du die Rendite

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Beispiel: Eine Wohnung kostet 250.000 € plus 25.000 € Nebenkosten. Sie bringt 800 € Kaltmiete im Monat, also 9.600 € im Jahr. Bruttomietrendite: 9.600 ÷ 250.000 × 100 = 3,84 %. Ziehst du nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Rücklage, Mietausfall) von zum Beispiel 1.800 € ab und rechnest mit den Gesamtkosten von 275.000 €, bleiben 7.800 ÷ 275.000 × 100 = 2,84 % Nettomietrendite – vor Zinsen und Steuern.

Liegt der Kreditzins über der Nettomietrendite, kostet jeder finanzierte Euro mehr, als er einbringt. Dann rechnet sich die Investition nur, wenn Mieten oder Wert deutlich steigen.

Steuerliche Vorteile für Vermieter

Mieteinnahmen sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung steuerpflichtig. Dagegen kannst du Kreditzinsen, Verwaltungskosten, Reparaturen und die Abschreibung des Gebäudes absetzen (nicht des Grundstücks). Die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt:

3 % pro Jahr für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden,
2 % für Gebäude, die nach 1924 und vor 2023 fertiggestellt wurden,
2,5 % für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden.

Für neue Mietwohnungen, mit deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen wird, ist alternativ eine degressive Abschreibung von 5 % des jeweiligen Restwerts möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Ein Gewinn beim späteren Verkauf ist nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei. Details dazu im Artikel Immobilienkauf und -verkauf.

Die wichtigsten Risiken

Finanzierungsrisiko: Wird die Rate bei Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Trennung zu hoch, droht im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung. Die Bank hat sich über eine Grundschuld abgesichert.
Zinsänderungsrisiko: Nach Ende der Zinsbindung kann die Anschlussfinanzierung deutlich teurer werden. Lange Zinsbindung und hohe Tilgung senken das Risiko.
Klumpenrisiko: Ein großer Teil des Vermögens steckt in einem Objekt an einem Ort. Ein schwacher Standort trifft dich voll. Aktien-ETFs streuen dagegen breit; zur Einordnung hilft der Artikel zu Risikoklassen.
Instandhaltung und Energie: Dach, Heizung und Fenster kosten oft fünfstellige Beträge. Energetische Anforderungen können zusätzliche Investitionen auslösen.
Leerstand und Mietausfall: Ein Mieter, der nicht zahlt, lässt sich nur langsam per Räumungsklage zur Räumung bringen. Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen begrenzen in vielen Städten Mieterhöhungen.
Geringe Flexibilität: Ein Verkauf dauert Monate und kostet Makler- und Notargebühren.

Merksatz: Eine Immobilie ist eine gute Investition, wenn der Preis zur Miete passt, die Finanzierung auch in schlechten Zeiten tragbar bleibt und genug Rücklagen da sind. Fehlt einer dieser drei Punkte, wird aus Betongold schnell eine Belastung.

Häufige Fragen

Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Das hängt vom Einzelfall ab. Sie lohnt sich eher, wenn die Nettomietrendite über dem Kreditzins liegt, der Standort gefragt ist und du genug Rücklagen für Reparaturen und Leerstand hast. Steuerlich helfen die Abschreibung und die Steuerfreiheit des Verkaufsgewinns nach zehn Jahren.

Wie berechnet man die Mietrendite?

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Für die Nettomietrendite ziehst du nicht umlagefähige Kosten von der Miete ab und teilst durch den Kaufpreis inklusive Nebenkosten.

Wie viel kann man als Vermieter abschreiben?

Für das Gebäude (ohne Grundstück) meist 2 % pro Jahr, für Wohngebäude mit Fertigstellung ab 2023 3 %. Neubauten mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 können degressiv mit 5 % vom Restwert abgeschrieben werden.

Ist Kaufen besser als Mieten?

Nicht automatisch. Auch Eigentümer haben laufende Kosten wie Zinsen, Instandhaltung und Grundsteuer. Kaufen lohnt sich eher bei langer Wohndauer, tragfähiger Finanzierung und einem Kaufpreis, der im Verhältnis zur Miete nicht zu hoch ist.

Quellen

§ 7 EStG – Absetzung für Abnutzung – https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
§ 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte – https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
§ 21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung – https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__21.html

Redaktion CaptainGeld. Erstmals veröffentlicht im Juli 2014, inhaltlich geprüft am 09.10.2026. Kein Ersatz für eine Beratung im Einzelfall.