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Immobilienkauf und Immobilienverkauf: Kosten, Ablauf und Steuern

Geprüft am 09.10.20265 QuellenLesezeit 4 Minuten
Inhalt dieser Seite
  1. Vor dem Kauf: Was du dir leisten kannst
  2. Kaufnebenkosten im Überblick
  3. Ablauf beim Immobilienkauf
  4. Verzugszinsen bei verspäteter Kaufpreiszahlung
  5. Immobilie verkaufen: worauf du achten solltest
  6. Steuern beim Verkauf: die Spekulationsfrist
  7. Häufige Fragen

Kurz beantwortet

  • Beim Kauf kommen zum Preis Kaufnebenkosten von meist rund 7 bis 12 % hinzu: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 %), Notar und Grundbuch (etwa 1,5 bis 2 %) und gegebenenfalls Makler.
  • Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern müssen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision teilen, wenn der Makler für beide tätig ist (§ 656c BGB).
  • Ein Gewinn aus dem Verkauf ist steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder du die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast (§ 23 EStG).
  • Zahlt der Käufer zu spät, schuldet er Verzugszinsen – zwischen Privatleuten derzeit 6,52 % pro Jahr (Stand: 2. Halbjahr 2026).

Vor dem Kauf: Was du dir leisten kannst

Bevor du Immobilien besichtigst, solltest du deinen finanziellen Rahmen kennen. Banken prüfen vor allem drei Dinge: ein sicheres Einkommen, eine saubere SCHUFA-Auskunft und dein Eigenkapital. Eine feste Quote schreibt das Gesetz nicht vor. Als Faustregel gilt: Das Eigenkapital sollte mindestens die Kaufnebenkosten abdecken, besser zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital, desto günstiger in der Regel der Zins.

Die monatliche Rate sollte so bemessen sein, dass auch Rücklagen für Reparaturen, Hausgeld und unerwartete Ausgaben bleiben. Eine anfängliche Tilgung von mindestens 2 % sorgt dafür, dass der Kredit in überschaubarer Zeit abbezahlt ist. Wie eine Baufinanzierung aufgebaut ist, erklärt der Artikel zum Hauskredit. Ob sich Kaufen statt Mieten überhaupt lohnt, liest du unter Immobilien als Investition.

Kaufnebenkosten im Überblick

PostenHöhe (ca.)Hinweis
Grunderwerbsteuer3,5 bis 6,5 % des Kaufpreiseslegt jedes Bundesland selbst fest: 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, im Saarland und in Schleswig-Holstein (Stand: Oktober 2026)
Notar und Grundbuchamtetwa 1,5 bis 2 %gesetzliche Gebühren, nicht verhandelbar
Maklerprovisionje nach Region, Käuferanteil oft rund 3 bis 3,6 % inkl. UStbei Wohnung und Einfamilienhaus höchstens so viel wie der Verkäufer
Gutachtereinige hundert bis über tausend Eurofreiwillig, bei gebrauchten Häusern sinnvoll
Beispiel: Eine Wohnung kostet 350.000 €. Bei 5 % Grunderwerbsteuer (17.500 €), 2 % Notar und Grundbuch (7.000 €) und 3,57 % Makleranteil (12.495 €) kommen rund 37.000 € Nebenkosten hinzu. Diese Summe finanzieren Banken nur ungern mit.

Ablauf beim Immobilienkauf

  1. Objekt prüfen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, bei Wohnungen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Höhe der Erhaltungsrücklage anfordern. Bei älteren Häusern einen Bausachverständigen mitnehmen.
  2. Finanzierung klären: Angebote mehrerer Banken vergleichen und eine Finanzierungszusage einholen, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst.
  3. Notartermin: Ein Immobilienkauf ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird (§ 311b BGB). Als Verbraucher erhältst du den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vorher zur Prüfung. Mehr zum Notar liest du im eigenen Artikel.
  4. Auflassungsvormerkung: Der Notar lässt deinen Anspruch im Grundbuch sichern. Erst dann wird der Kaufpreis fällig.
  5. Zahlung und Übergabe: Nach Zahlung des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer wirst du als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Verzugszinsen bei verspäteter Kaufpreiszahlung

Der Notarvertrag legt fest, wann der Kaufpreis fällig ist, meist eine bestimmte Frist nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars. Zahlt der Käufer nicht rechtzeitig, kommt er in Verzug und schuldet Verzugszinsen. Ist ein Verbraucher beteiligt, betragen sie 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, seit 1. Juli 2026 also 6,52 % pro Jahr (§ 288 BGB).

Beispiel: Der Käufer zahlt 300.000 € erst 20 Tage nach Fälligkeit. Verzugszinsen: 300.000 € × 6,52 % × 20 ÷ 365 = 1.071,78 €. Viele Kaufverträge enthalten eigene Regeln zu Fälligkeitszinsen; dann gelten diese.

Immobilie verkaufen: worauf du achten solltest

  • Realistischen Preis ermitteln: Bodenrichtwerte, Vergleichsangebote und gegebenenfalls ein Verkehrswertgutachten helfen. Ein überhöhter Startpreis verlängert die Vermarktung.
  • Energieausweis: Er ist beim Verkauf Pflicht und muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Die Kennwerte gehören bereits in die Anzeige.
  • Mängel offenlegen: Der übliche Haftungsausschluss im Kaufvertrag schützt nicht, wenn du bekannte Mängel arglistig verschweigst.
  • Restschuld ablösen: Bei vorzeitiger Rückzahlung eines Kredits kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Frag sie früh an.

Steuern beim Verkauf: die Spekulationsfrist

Ein Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie ist nach § 23 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Steuerfrei bleibt der Gewinn, wenn du die Immobilie

  • die ganze Zeit seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt hast oder
  • im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hast.

Gewinn ist der Verkaufspreis minus Anschaffungs- und Verkaufskosten, bei Vermietung zusätzlich erhöht um die bereits abgesetzten Abschreibungen. Liegen alle privaten Veräußerungsgewinne eines Jahres unter 1.000 €, bleiben sie steuerfrei. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden; dann gilt die Zehnjahresfrist nicht.

Verzugszinsen berechnen

Verzugszinsen
–
Zinstage
–
Zinssatz zuletzt
–
Pauschale § 288 Abs. 5 BGB
–

Rechnet taggenau mit dem jeweils gültigen Basiszinssatz der Bundesbank (aktuell 1,52 % seit 01.07.2026). Zinsen auf Zinsen und Mahnkosten sind nicht enthalten.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten bei einer Immobilie?

Meist rund 7 bis 12 % des Kaufpreises: Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland, etwa 1,5 bis 2 % für Notar und Grundbuch und gegebenenfalls der Käuferanteil der Maklerprovision.

Wie berechne ich Verzugszinsen beim Immobilienkauf?

Kaufpreis × Zinssatz × Verzugstage ÷ 365. Ist ein Verbraucher beteiligt, liegt der Zinssatz seit 1. Juli 2026 bei 6,52 % pro Jahr. Bei 300.000 € und 20 Tagen Verzug sind das rund 1.072 €. Abweichende Regeln im Kaufvertrag gehen vor.

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?

Wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn du die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast (§ 23 EStG).

Wer zahlt den Makler beim Hauskauf?

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die an Verbraucher verkauft werden: Ist der Makler für beide Seiten tätig, zahlen Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte. Hat der Verkäufer den Makler allein beauftragt, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben.

Quellen

  1. § 23 EStG – Private Veräußerungsgeschäfte – https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
  2. § 656c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien – https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html
  3. § 311b BGB – Verträge über Grundstücke – https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html
  4. § 288 BGB – Verzugszinsen – https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__288.html
  5. § 11 GrEStG – Steuersatz (Bundesregel 3,5 %, Länder setzen eigene Sätze fest) – https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__11.html
Redaktion CaptainGeld. Erstmals veröffentlicht im Juli 2015, inhaltlich geprüft am 09.10.2026. Kein Ersatz für eine Beratung im Einzelfall.

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