Mit einem Hauskredit den Traum der eigenen Immobilie verwirklichen

Der Wunsch nach einer eigenen Immobilie spielt im Leben eine wichtige Rolle. Hiermit sollen eine Unabhängigkeit und Alterssicherung realisiert werden. Im Regelfall werden Immobilien in erster Linie durch einen Kredit finanziert, der über weit mehr als 20 Jahre laufen kann. Auch wenn die in Anspruch genommene Bank bei der Kreditprüfung den Immobilienwert als Sicherheit festlegt, spielen aber noch viele andere Kriterien bei der Darlehensvergabe eine wichtige Rolle.

Bei einer solchen Finanzierung werden im Monat eine oder mehrere Raten fällig, in denen neben der Tilgung auch gleich die Zinsen für das aufgenommene Kapital zurückgezahlt werden müssen. Anstelle einer herkömmlichen Monatsmiete, die Mieter an ihren Vermieter zahlen müssen, erfolgt als Besitzer eines Hausgrundstücks die Rückzahlung in vergleichbarer Höhe an die Hausbank.

Leider wird nicht jedem Mieter diese Möglichkeit geboten. Die Banken nehmen umfangreiche Prüfungen vor, um sich vor einem möglichen Ausfall der Ratenzahlungen zu schützen. Wie Hauskredit und Baufinanzierung im Detail aussehen, können Sie auf dieser Seite nachlesen. Nachfolgend möchten wir Ihnen jedoch gerne die wichtigsten Kriterien für eine Hausfinanzierung darlegen.

Das Eintrittsalter für den Darlehensvertrag

Wenn es um die Vergabe eines Hauskredites geht, achten die Banken zunächst darauf, dass Sie das 18. Lebensjahr vollendet haben. Gleichzeitig dürfen Sie aber auch nicht zu alt sein, damit Sie zumindest während Ihres Berufslebens noch in der Lage sind, den Hauskredit abzubezahlen. Jede Bank berücksichtigt hierbei entsprechend andere Altersgrenzen.

Der Wohnsitz in Deutschland

Problematisch wird es, wenn Sie in Deutschland eine Immobilie kaufen und finanzieren möchten, jedoch im Ausland wohnen. Viele Banken vergeben nur dann ein Darlehen, wenn Sie auch hierzulande Ihren Wohnsitz haben. Grund hierfür ist, dass die Darlehensvergabe nach deutschem Recht vereinbart wird und im Ausland Sie als Gläubiger vielleicht nicht in vollem Umfang haftbar gemacht werden können.

Das regelmäßige Einkommen

Verständlicherweise können Sie einen laufenden Hauskredit nur dann bedienen, wenn Sie hierfür regelmäßige Einnahmen erzielen. Bei Angestellten und Beamten können die Banken durch einfache Kopien der Gehaltsabrechnungen ersehen, welches Einkommen Sie monatlich bekommen.

Insbesondere Beamte haben hier von vornherein eine gute Grundlage für die Vergabe eines Darlehens, da sie in einem unkündbaren Arbeitsverhältnis beschäftigt sind.

Wie sieht es bei Selbstständigen aus?

Hier ist es nicht ganz so einfach, ein regelmäßiges Einkommen festzulegen. Die Banken fordern daher auch wesentlich umfangreichere Einkommensprüfungen an. Hierzu gehören zum Beispiel auch die Steuererklärungen aus den letzten Jahren, so dass eine betriebliche Überprüfung vorgenommen werden kann.

In einem solchen Fall sollten Sie Ihren Steuerberater mit einschalten, der Ihnen hier die benötigten Unterlagen besorgen kann.

Zudem ist es ratsam,

• regelmäßige Aufträge,
• Vorverträge oder
• andere Vereinbarungen

mit anzugeben, die ggf. von den Banken als Sicherheit anerkannt werden.

Eine gute Bonität wird vorausgesetzt

Bei der Bonität achten die Banken darauf, ob Ihnen neben der Abzahlung Ihres Kredites und den laufenden Kosten noch genügend Spielraum bleibt, um Ihre Grundbedürfnisse decken zu können. Wichtig ist auch, ob Sie noch andere Kredite bedienen müssen und ob Sie vielleicht negativ in der Schufa registriert sind. Zu diesem Thema können Sie auch auf der offiziellen Seite der Schufa Holding AG www.schufa.de näheres lesen.

Wichtig ist, dass bei Ihnen keine Konto- oder Kreditkartenkündigungen vorliegen oder Hinweise vorhanden sind, dass Sie einen bestehenden Kredit nicht mehr bezahlen können.

Auch eidesstattliche Versicherungen und Insolvenzen können dazu führen, dass Ihnen ein Hauskredit nicht gewährt werden kann.

Mögliche Sicherheiten

Die von der Bank finanzierte Immobilie stellt in erster Linie eine Art Sicherheit dar. Jedoch achten die Banken auch auf andere Sicherheiten, die im Notfall den Ausfall der weiteren Darlehenszahlung komplett decken können.

Ein wichtiges Kriterium hierfür ist die Differenz zwischen der Höhe des vergebenen Kredites und letztlich dem Verkaufswert des finanzierten Hauses.

In den meisten Fällen müssen Sie bei der Darlehensgewährung auch eine sogenannte Risikolebensversicherung oder eine andere Art von Restschuldversicherung abschließen. Hierbei kann Ihnen die Hausbank gerne behilflich sein. In der Regel ist eine Risikolebensversicherung günstiger.

Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung?

Bei der Risikolebensversicherung wird für die Kalkulation der Monatsbeiträge der Gesundheitszustand des Darlehensnehmers geprüft. Liegen evtl. Vorerkrankungen vor, dann bleibt nur noch die etwas teurere Restschuldversicherung. Hier findet dann keine Gesundheitsprüfung statt.

Besonders für Familien mit Kindern, bei denen der Hauptverdiener auch die Darlehensraten bedient, ist eine Risikolebens- oder Restschuldversicherung von Vorteil. So müssen die im Notfall überlebenden Familienmitglieder nicht mehr für die noch offenen Darlehensbeträge aufkommen und sind somit schuldenfrei.

Weitere mögliche Sicherheiten

• Bürgschaft
• Eigentumsvorbehalt
• Grundpfandrecht
• Grundschuld
• Verpfändung
• Zession

Hier können Sie die Kreditsicherung im Detail kennenlernen.

Prüfkriterien für die Kreditvergabe im Überblick

In der nachfolgenden Tabelle wurden die wichtigsten Prüfkriterien noch einmal übersichtlich zusammengefasst:

Wenn Sie sich für die Anschaffung einer Immobilie entscheiden, sollten Sie die vorgenannten Kriterien im Auge behalten. Sie sollten gut vorbereitet, mit allen erforderlichen Unterlagen Ihren Bankberater aufsuchen.

Weitere Voraussetzungen für einen günstigen Kredit

Um einen Kredit von Ihrer Bank zu bekommen, spielt auch der Kaufpreis der Immobilie eine wichtige Rolle.

Durchschnittlich kann davon ausgegangen werden, dass in Abhängigkeit Ihres Einkommens, Vermögens und Ihrer Bonität eine Summe bis 200.000 Euro meist unproblematisch ist.

Dennoch prüfen die Banken auch den Zustand des Hauses, der Lage und ob es sich um eine Gebrauchtimmobilie handelt. Gerade bei älteren Gebäuden können sich nachträglich noch Folgekosten durch umfangreiche Renovierungen einstellen, die ggf. mitfinanziert werden müssen.

Bei der Höhe des Kredites wirken sich

• die Zinsbindungsfrist,
• die Höhe der Zinsen und natürlich
• die Laufzeit

auf die monatliche Ratenhöhe aus.