Mietkaution: Höhe, Ratenzahlung, Alternativen und Rückzahlung

Was ist eine Mietkaution?

Die Mietkaution ist eine Sicherheit für den Vermieter. Er kann darauf zurückgreifen, wenn der Mieter Miete schuldig bleibt, Nebenkosten nachzahlen muss oder beim Auszug Schäden hinterlässt, die über normale Abnutzung hinausgehen. Gesetzlich ist sie für Wohnraum in § 551 BGB geregelt. Eine Pflicht zur Kaution gibt es nur, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist.

Nicht verwechseln solltest du die Kaution mit der Maklerprovision. Die Provision ist Lohn für den Makler und wird nicht zurückgezahlt. Bei Mietwohnungen zahlt sie seit 2015 grundsätzlich derjenige, der den Makler beauftragt hat, meist also der Vermieter.

Höhe und Ratenzahlung

• Obergrenze: höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete. Vorauszahlungen oder Pauschalen für Betriebskosten zählen nicht mit.
• Ratenzahlung: Bei einer Barkaution darfst du in drei gleichen monatlichen Teilbeträgen zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die anderen zusammen mit den beiden folgenden Mieten.
• Keine Nachteile per Vertrag: Klauseln, die eine höhere Kaution oder die Zahlung auf einen Schlag vor Einzug verlangen, sind insoweit unwirksam.

Anlage der Kaution und Zinsen

Der Vermieter muss eine Barkaution bei einer Bank anlegen, und zwar getrennt von seinem eigenen Vermögen, mindestens zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Andere Anlageformen sind möglich, wenn beide Seiten das vereinbaren. Die Zinsen erhöhen die Kaution und stehen dem Mieter zu. Die getrennte Anlage schützt dich, falls der Vermieter in die Insolvenz gerät oder seine Gläubiger pfänden: Ein Treuhandkonto gehört nicht zu seinem Vermögen.

Alternativen zur Barkaution

Verpfändetes Sparbuch oder Kautionskonto

Du eröffnest selbst ein Sparkonto auf deinen Namen und verpfänden das Guthaben an den Vermieter. Dazu unterschreibst du eine Verpfändungserklärung, die die Bank meist als Vordruck bereithält, und zeigst die Verpfändung der Bank an. Das Geld bleibt deins und bringt dir Zinsen, der Vermieter kann aber im Sicherungsfall darauf zugreifen. Das Finanzloch beim Umzug löst diese Variante nicht, sie ist aber besonders transparent.

Mietkautionsbürgschaft

Hier bürgt eine Versicherung oder Bank gegenüber dem Vermieter für die Kautionssumme. Du zahlst statt der Kaution eine jährliche Gebühr, meist einen Prozentsatz der Kautionssumme. Muss die Bürgin zahlen, holt sie sich das Geld vollständig von dir zurück. Die Gebühren sind weg und werden nicht erstattet.

• Vorteil: Du hast beim Einzug mehr Geld für Umzug und Einrichtung. Eine bereits gezahlte Barkaution lässt sich, wenn der Vermieter zustimmt, durch eine Bürgschaft ablösen.
• Nachteil: Über mehrere Jahre zahlst du oft mehr Gebühren, als die Kaution an Zinsen gekostet hätte. Der Vermieter muss eine Bürgschaft nicht akzeptieren, wenn im Vertrag eine Barkaution vereinbart ist.

Hilfe vom Jobcenter oder Sozialamt

Wer Grundsicherungsgeld vom Jobcenter (früher Bürgergeld) oder Sozialhilfe bezieht und mit Zustimmung des Amts umzieht, kann die Übernahme der Kaution beantragen. Sie wird in der Regel als Darlehen gewährt und in kleinen Raten von der Leistung einbehalten. Den Antrag musst du vor Abschluss des Mietvertrags stellen.

Rückzahlung nach dem Auszug

Nach dem Auszug darf der Vermieter prüfen, ob er noch Ansprüche hat. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht; die Rechtsprechung hält meist einige Monate für angemessen. Steht noch eine Nebenkostenabrechnung aus, darf er einen angemessenen Teil länger einbehalten. Die Zinsen muss er mit auszahlen. Lass dir die Wohnungsübergabe in einem Protokoll bestätigen. Das erleichtert die Rückforderung.

Kann die Mietkaution gepfändet werden?

Ja. Hast du Schulden, kann ein Gläubiger deinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution pfänden. Der Vermieter zahlt das Guthaben dann nach Ende des Mietverhältnisses an den Gläubiger statt an dich. Während das Mietverhältnis läuft, bleibt die Kaution als Sicherheit beim Vermieter. Welche Einkommensteile vor Pfändung geschützt sind, erklärt der Artikel zur Pfändungsfreigrenze. Umgekehrt können Gläubiger des Vermieters nicht auf eine ordnungsgemäß getrennt angelegte Kaution zugreifen.

Häufige Fragen

Quellen

1. § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten – https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html
2. § 22 SGB II – Bedarfe für Unterkunft und Heizung – https://www.gesetze-im-internet.de/sgb_2/__22.html
3. § 2 WoVermittG – Ansprüche des Wohnungsvermittlers (Bestellerprinzip) – https://www.gesetze-im-internet.de/wovermrg/__2.html
4. Bundesregierung – Neue Grundsicherung löst Bürgergeld ab (seit 1. Juli 2026) – https://www.bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/neue-grundsicherung-2399562