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Hauskredit: So funktioniert die Baufinanzierung für die eigene Immobilie

Geprüft am 09.10.20266 QuellenLesezeit 4 Minuten
Inhalt dieser Seite
  1. Was ist ein Hauskredit?
  2. Wie viel Haus kannst du dir leisten?
  3. Welche Darlehensarten gibt es?
  4. Zinsbindung und Tilgung richtig wählen
  5. Flexibilität: Sondertilgung, Ratenwechsel, Kündigung
  6. Der Ablauf einer Baufinanzierung
  7. Häufige Fragen

Kurz beantwortet

  • Die meisten Immobilien werden mit einem Annuitätendarlehen finanziert: gleichbleibende Monatsrate aus Zins und Tilgung, fester Zins für eine vereinbarte Zinsbindung (meist 10 bis 15 Jahre).
  • Plane zusätzlich die Kaufnebenkosten ein: Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland), Notar und Grundbuch (rund 1,5 bis 2 %) und ggf. Makler. Sie sollten möglichst aus Eigenkapital bezahlt werden.
  • Die Bank muss deine Kreditwürdigkeit prüfen und darf nur vergeben, wenn die Rückzahlung wahrscheinlich ist (§ 505a BGB).
  • Nach zehn Jahren kannst du jedes Festzinsdarlehen mit sechs Monaten Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen (§ 489 BGB).

Was ist ein Hauskredit?

Ein Hauskredit – auch Baufinanzierung, Immobilienkredit oder Immobiliar-Verbraucherdarlehen genannt – ist ein langfristiges Darlehen für Kauf, Bau oder Modernisierung einer Immobilie. Die Bank sichert sich durch eine Grundschuld im Grundbuch ab. Zahlt der Kreditnehmer nicht, kann sie die Immobilie im äußersten Fall zwangsversteigern lassen. Deshalb sind Zinsen für Hauskredite meist niedriger als für Konsumentenkredite.

Wie viel Haus kannst du dir leisten?

Zwei Größen entscheiden: dein Eigenkapital und deine monatliche Belastbarkeit.

  • Eigenkapital: Als Faustregel solltest du mindestens die Kaufnebenkosten, besser zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises selbst aufbringen. Je mehr Eigenkapital, desto niedriger der Zins. Vollfinanzierungen sind möglich, aber teurer und riskanter.
  • Monatsrate: Rechne ehrlich, was nach allen Lebenshaltungskosten übrig bleibt. Plane zusätzlich eine Rücklage für Instandhaltung ein. Vorsichtige Planer bleiben mit der Rate deutlich unter einem Drittel bis 40 % des Haushaltsnettoeinkommens.

Kaufnebenkosten

KostenartHöhe (Stand Oktober 2026)
Grunderwerbsteuer3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (z. B. Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein) des Kaufpreises
Notar und Grundbuchamtrund 1,5 bis 2 % des Kaufpreises, inklusive Eintragung der Grundschuld
Maklerprovisionfalls angefallen; bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlt der Käufer höchstens die Hälfte, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat (§§ 656c, 656d BGB)
Beispiel: Haus für 400.000 € in Nordrhein-Westfalen: Grunderwerbsteuer 26.000 €, Notar und Grundbuch rund 8.000 €, Makleranteil z. B. 14.280 € (3,57 % inkl. Umsatzsteuer). Nebenkosten zusammen gut 48.000 €. Wer 100.000 € Eigenkapital hat, braucht also etwa 348.000 € Kredit.

Welche Darlehensarten gibt es?

  • Annuitätendarlehen: Der Standard. Die Rate (Annuität) bleibt während der Zinsbindung gleich. Weil die Restschuld sinkt, wird der Zinsanteil jeden Monat kleiner und der Tilgungsanteil größer.
  • Volltilgerdarlehen: Zinsbindung und Laufzeit sind gleich lang; am Ende ist der Kredit vollständig getilgt. Kein Zinsänderungsrisiko, oft mit Zinsvorteil.
  • Variables Darlehen: Der Zins passt sich regelmäßig dem Markt an; du kannst jederzeit mit drei Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB). Geeignet als Zwischenlösung.
  • KfW-Förderkredite: Für Neubau mit hohem Energiestandard, Sanierung oder Familien mit Kindern gibt es zinsgünstige Programme der KfW, die du über deine Bank beantragst. Die Bedingungen ändern sich regelmäßig – prüfe den aktuellen Stand direkt bei der KfW.
  • Bausparvertrag: Kann einen späteren Zins sichern, lohnt sich aber nicht immer (siehe Vorsicht bei Bausparverträgen).

Zinsbindung und Tilgung richtig wählen

Die Zinsbindung legt fest, wie lange der Zins garantiert ist. Danach brauchst du eine Anschlussfinanzierung zum dann gültigen Marktzins. Längere Bindungen kosten meist einen Aufschlag, schützen aber vor steigenden Zinsen. Die anfängliche Tilgung bestimmt, wie schnell du schuldenfrei bist. Bei niedriger Tilgung bleibt nach der Zinsbindung eine hohe Restschuld übrig.

Beispiel: 300.000 € Kredit, angenommener Sollzins 3,5 %, anfängliche Tilgung 2 %. Die Jahresrate beträgt 5,5 % von 300.000 € = 16.500 €, also 1.375 € im Monat. Nach zehn Jahren ist noch eine Restschuld von gut 228.000 € offen. Mit 3 % Tilgung (1.625 € im Monat) wären es nur noch rund 192.000 €.

Die Formel für die Monatsrate eines Annuitätendarlehens im ersten Jahr lautet vereinfacht:

Monatsrate = Kreditbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 100 ÷ 12

Flexibilität: Sondertilgung, Ratenwechsel, Kündigung

  • Sondertilgung: Vereinbare das Recht, jährlich zusätzlich einen Teil (häufig 5 bis 10 % der Darlehenssumme) zurückzuzahlen. Ohne Vereinbarung ist das während der Zinsbindung nur bei berechtigtem Interesse möglich.
  • Tilgungssatzwechsel: Die Möglichkeit, die Tilgung während der Laufzeit anzupassen, gibt Luft bei Einkommensänderungen.
  • Kündigung nach zehn Jahren: Jedes Festzinsdarlehen kannst du zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen – auch bei 15 oder 20 Jahren Zinsbindung, ohne Entschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
  • Vorzeitige Rückzahlung: Bei berechtigtem Interesse, etwa einem Verkauf wegen Scheidung oder Umzug, darfst du früher zurückzahlen (§ 500 BGB). Die Bank verlangt dann eine Vorfälligkeitsentschädigung für ihren Zinsschaden (§ 502 BGB). Sind die Angaben dazu im Vertrag unzureichend, entfällt sie.

Der Ablauf einer Baufinanzierung

  1. Budget klären: Eigenkapital, Einkommen, Ausgaben, Rücklagen.
  2. Angebote vergleichen: Mehrere Banken oder einen unabhängigen Vermittler anfragen. Vergleiche den effektiven Jahreszins, nicht nur den Sollzins, und achte auf Bereitstellungszinsen bei Neubauten.
  3. Unterlagen einreichen: Gehaltsnachweise oder bei Selbstständigen Steuerbescheide und Bilanzen der letzten Jahre, Eigenkapitalnachweis, Exposé, Grundbuchauszug, Grundrisse.
  4. Kreditwürdigkeitsprüfung: Die Bank muss prüfen, ob du das Darlehen wahrscheinlich zurückzahlen kannst (§ 505a BGB). Sie bewertet zudem die Immobilie.
  5. Darlehensvertrag: Als Verbraucher hast du ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Unterschreibe den Kaufvertrag beim Notar erst, wenn die Finanzierung verbindlich zugesagt ist.
  6. Grundschuld und Auszahlung: Der Notar bestellt die Grundschuld, die Bank zahlt nach Eintragung bzw. Vormerkung direkt an den Verkäufer aus.
Achtung: Rechne auch die Anschlussfinanzierung durch: Wenn die Zinsen bei Ablauf der Zinsbindung höher sind, steigt die Rate für die Restschuld. Ein Puffer im Budget schützt davor, dass die Immobilie verkauft werden muss. Mehr zur Entscheidung zwischen Kaufen und Mieten liest du unter Immobilien: lohnende Investition oder großes Risiko?

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Hauskredit?

Mindestens die Kaufnebenkosten von rund 10 bis 15 % des Kaufpreises, besser zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital senkt den Zins und das Risiko.

Wie lange sollte die Zinsbindung sein?

Meist werden 10 bis 15 Jahre gewählt. Längere Bindungen schützen vor steigenden Zinsen, kosten aber einen Aufschlag. Nach zehn Jahren darfst du ohnehin mit sechs Monaten Frist kündigen.

Kann ich einen Hauskredit vorzeitig zurückzahlen?

Während der Zinsbindung nur bei berechtigtem Interesse, etwa einem Verkauf; dann fällt in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Vereinbarte Sondertilgungen sind jederzeit möglich, und nach zehn Jahren kannst du kostenfrei kündigen.

Wie berechne ich die Monatsrate?

Kreditbetrag × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 100 ÷ 12. Bei 300.000 €, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung sind das 1.375 € im Monat.

Quellen

  1. § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers – https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__489.html
  2. § 500 BGB – Vorzeitige Rückzahlung – https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__500.html
  3. § 502 BGB – Vorfälligkeitsentschädigung – https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__502.html
  4. § 505a BGB – Kreditwürdigkeitsprüfung – https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__505a.html
  5. § 656c BGB – Maklerlohn bei Tätigkeit für beide Parteien – https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html
  6. § 11 GrEStG – Steuersatz (Bundesregel 3,5 %, Länder setzen eigene Sätze fest) – https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__11.html
Redaktion CaptainGeld. Erstmals veröffentlicht im Juni 2016, inhaltlich geprüft am 09.10.2026. Kein Ersatz für eine Beratung im Einzelfall.

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