Grundpfandrecht: Was ist das? Hypothek, Grundschuld und Rentenschuld

Was ist ein Grundpfandrecht?

Ein Grundpfandrecht ist ein Recht an einem Grundstück, das einen Geldanspruch absichert. Der Gläubiger – meist eine Bank – darf verlangen, dass ein bestimmter Betrag „aus dem Grundstück“ gezahlt wird. Zahlt der Eigentümer nicht, kann der Gläubiger die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung betreiben und sich aus dem Erlös bedienen (§ 1147 BGB).

Wichtig: Das Grundstück geht nicht automatisch an die Bank über. Es wird versteigert, und der Gläubiger erhält aus dem Erlös sein Geld – in der Reihenfolge seines Rangs im Grundbuch. Ein Grundpfandrecht ist damit eine Kreditsicherheit, ähnlich wie die Verpfändung einer beweglichen Sache, nur eben an Immobilien.

Das Grundpfandrecht wirkt auch gegenüber einem späteren Käufer. Wer ein belastetes Grundstück kauft, übernimmt die Belastung, solange sie nicht gelöscht ist.

Welche Arten von Grundpfandrechten gibt es?

Hypothek

Die Hypothek ist fest an eine bestimmte Forderung gebunden. Juristen nennen das akzessorisch: Ohne Forderung keine Hypothek, und sie sichert immer nur so viel, wie die Forderung gerade noch ausmacht (§ 1113 BGB). Wird der Kredit getilgt, steht die Hypothek kraft Gesetzes dem Eigentümer zu und wandelt sich in eine Eigentümergrundschuld um (§ 1163 BGB, § 1177 BGB). Für neue Darlehen ist sie unpraktisch, weil sie nicht einfach für einen anderen Kredit weiterverwendet werden kann. Neue Hypotheken werden deshalb heute kaum noch bestellt.

Grundschuld

Die Grundschuld setzt keine Forderung voraus (§ 1191 BGB). Die Verbindung zum Kredit entsteht erst durch einen Sicherungsvertrag (Zweckerklärung) zwischen Eigentümer und Bank. Man spricht dann von einer Sicherungsgrundschuld. Vorteil: Ist der Kredit abbezahlt, bleibt die Grundschuld bestehen und kann für ein neues Darlehen wieder genutzt werden, ohne neu eingetragen zu werden. Einreden aus dem Sicherungsvertrag kann der Eigentümer auch einem neuen Gläubiger entgegenhalten, wenn die Grundschuld verkauft wird (§ 1192 Abs. 1a BGB). Mehr dazu im Beitrag zur Grundschuld.

Rentenschuld

Die Rentenschuld ist eine Sonderform der Grundschuld: Aus dem Grundstück wird in regelmäßigen Abständen ein fester Betrag gezahlt, etwa eine Rente an die früheren Eigentümer. Im Grundbuch muss eine Ablösungssumme stehen, mit der der Eigentümer das Recht auf einmal ablösen kann (§ 1199 BGB). In der Praxis ist sie selten.

Hypothek und Grundschuld im Vergleich

Wie wird ein Grundpfandrecht bestellt?

1. Einigung und Bewilligung: Eigentümer und Gläubiger einigen sich, der Eigentümer bewilligt die Eintragung. Die Bewilligung muss notariell beglaubigt sein; in der Praxis beurkundet der Notar die Grundschuldbestellung.
2. Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung: Banken verlangen fast immer, dass sich der Eigentümer in der Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwirft (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO). Dann kann die Bank ohne vorheriges Gerichtsurteil vollstrecken.
3. Eintragung im Grundbuch: Das Grundbuchamt trägt das Recht in Abteilung III ein. Erst damit entsteht es. Der Rang richtet sich grundsätzlich nach der Reihenfolge der Eintragung.
4. Buch- oder Briefrecht: Ohne besondere Vereinbarung wird ein Grundpfandrechtsbrief ausgestellt. Meist wird das ausgeschlossen (Buchgrundschuld), was Übertragung und Löschung vereinfacht.

Für Notar und Grundbuchamt fallen Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz an. Ihre Höhe hängt vom eingetragenen Betrag ab.

Was passiert, wenn du nicht zahlst?

Gerät der Kreditnehmer in Rückstand, kündigt die Bank in der Regel zunächst den Kredit. Eine Sicherungsgrundschuld darf sie erst nach Kündigung mit einer Frist von sechs Monaten fällig stellen (§ 1193 BGB). Danach kann sie die Zwangsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Reicht der Erlös nicht, haftet der Schuldner für den Rest des Darlehens weiter persönlich. Sprich bei Zahlungsproblemen deshalb früh mit der Bank; Stundung oder Tilgungsaussetzung sind oft günstiger als eine Versteigerung.

Kann ein Grundpfandrecht gelöscht werden?

Ja. Nach vollständiger Rückzahlung stellt der Gläubiger eine Löschungsbewilligung aus. Der Eigentümer stimmt der Löschung zu (§ 27 GBO), seine Unterschrift muss notariell beglaubigt werden. Das Grundbuchamt löscht dann die Eintragung. Bei einem Briefrecht muss auch der Brief vorgelegt werden. Ob sich die Löschung lohnt, hängt vom Einzelfall ab: Wer bald wieder einen Kredit braucht, lässt eine Grundschuld oft stehen; beim Verkauf verlangt der Käufer meist ein lastenfreies Grundstück.

Wie Grundpfandrechte bei einer Immobilienfinanzierung zusammenspielen, liest du im Beitrag Hauskredit.

Häufige Fragen

Quellen

1. § 1113 BGB – Hypothek – https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1113.html
2. § 1163 BGB – Eigentümerhypothek – https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1163.html
3. § 1192 BGB – Grundschuld, Sicherungsgrundschuld – https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1192.html
4. § 1199 BGB – Rentenschuld – https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1199.html
5. § 1193 BGB – Kündigung der Grundschuld – https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1193.html